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In Extenso TCH partenaire du congrès Aquae Panorama, dédié au tourisme de bien-être & santé
UN CONGRÈS INÉDIT EN EUROPE DÉDIÉ AU TOURISME DE BIEN-ÊTRE & SANTÉ
Pour la 1re fois en France, un événement réunit les filières Tourisme, Bien-être et Santé.
Le tourisme bien-être & santé se réinvente chaque jour de façon (d)étonnante et devrait connaître une croissance annuelle de 7,5% d’ici à 2022. La France, au tableau des premières destinations plébiscitées par ces voyageurs en quête de mieux vivre, se doit de faire figure de proue dans le domaine de par la qualité et la diversité de ses offres. Il était donc d’actualité de rassembler, dans un lieu d’exception, les acteurs majeurs de l’hôtellerie, du thermalisme, de la thalassothérapie, du spa, mais aussi de la finance, de la silver économie ou encore de l’e-santé.
Plus de 200 décideurs et exposants sont ainsi attendus au congrès Aquæ Panorama, le 4 novembre prochain, au Resort Barrière d’Enghien-les-Bains, seule station thermale d’Île- de-France et « Capital(e) Bien-Être » pour participer à la fédération d’un marché en plein essor et en partager les nouvelles opportunités.
Les Tendances du Tourisme et de l’Hôtellerie 2019 // Conférences en régions
Les Tendances du Tourisme et de L’Hôtellerie 2019
NANTES – 28 mars 2019 – NICE – 2 avril 2019 – MARSEILLE – 4 avril 2019
NANTES – Jeudi 28 mars 2019 de 14h30 à 17h30
NICE – Mardi 02 Avril 2019 de 18h30 à 20h30
MARSEILLE – Jeudi 04 Avril 2019 de 18h30 à 20h30
Forum de l’Investissement Hôtelier Africain – 7 et 8 février 2019 à Marrakech
LE Forum de l’Investissement Hôtelier Africain
7 et 8 février 2019 – Mövenpick Hotel Mansour Eddahbi Marrakech, Morocco
7 février : Conférence – La performance hôtelière en Afrique Francophone par Philippe Gauguier au côté de Robin Rossman, STR
8 février : Table ronde – Investir dans le secteur hôtelier – Olivier Petit
La 9ème édition de la première conférence sur l’investissement hôtelier en Afrique : Africa Hospitality Investment Forum (AHIF), revient au Maroc en février 2019, après une 1ère Edition tenue en 2011 à Casablanca. Ce sera le FIHA : Forum de l’investissement hôtelier africain, un événement qui réunira les pays d’Afrique du Nord et de l’Ouest, dans le but de développer leurs économies et de soutenir l’investissement dans l’hôtellerie. En tant que principale conférence d’investissement dans le secteur de l’hôtellerie sur le continent, le FIHA a pour objectif de connecter les chefs d’entreprise des marchés internationaux et locaux pour stimuler les investissements dans des projets touristiques, projets d’animation et de loisirs, des infrastructures et des hôtels en Afrique du Nord et de l’Ouest.
Les investisseurs sont de plus en plus intéressés par ces marchés et le FIHA lancera le débat, présentera des projets et aidera les opérateurs et les investisseurs locaux à se lancer dans de nouveaux partenariats, de nouvelles joint-ventures et nouvelles transactions.
Le FIHA permet aux investisseurs de profiter de l’expérience des experts sur le marché, de créer des partenariats solides et de préparer des investissements fructueux à terme.
Organisation The Bench global business events
Le Mag d’In Extenso TCH
Le Mag d’In Extenso TCH est né de la volonté de partager nos réflexions et veilles des tendances de la culture, du tourisme et du secteur de l’hôtellerie. Nos consultants rédigent chacun avec leurs expertises et centres d’intérêt propres.
Bonne lecture !
LES RENCONTRES DU TOURISME CULTUREL 2018
LES RENCONTRES DU TOURISME CULTUREL 2018
important potentiel pour le développement économique, social et culturel de nos
territoires. Le tourisme constitue, de plus, un vrai levier pour la démocratisation
culturelle et l’élargissement des publics.
et confronter leurs expériences et leurs démarches opérationnelles afin de favoriser
un partenariat durable culture et tourisme, mutuellement bénéfique.
LA PRATIQUE DU KEY MONEY DANS LES CONTRATS DE GESTION HOTELIERS EN FRANCE
C’est le cas, lorsque les enseignes hôtelières mises en concurrence par les propriétaires dans leur appel d’offres, sont disposées à investir significativement dans la gestion à long terme sur des sites d’exploitation hôteliers hauts de gamme qu’elles jugent stratégiques pour le développement de leur réseau hôtelier.
Le key money peut être défini comme une contribution financière de l’exploitant hôtelier au coût global d’investissement assumé par le propriétaire pour le développement de l’hôtel.
Souvent considéré comme une preuve de l’intérêt réel de l’opérateur hôtelier pour l’exploitation d’un établissement spécifique, le key money peut constituer une ressource précieuse pour permettre à une enseigne hôtelière de se développer sur de nouveaux marchés et des sites stratégiques, sans y consacrer des coûts de développement élevés. L’enseigne pourra ainsi notamment investir sur un hôtel sélectionné pour en faire son« flagship ».
Pour les hôtels déjà en exploitation, le key-money peut être proposé par l’enseigne hôtelière au moment de la signature, ou bien après que des investissements financiers (recommandés par le gestionnaire tels que des travaux de rénovation par exemple) aient été réalisés par le propriétaire.
Pour les hôtels en création, le key-money est le plus souvent négocié comme constituant le dernier financement disponible pour le propriétaire. Il est acquitté par le gestionnaire à l’ouverture de l’hôtel. Dans le cas d’un financement avec un recours à la dette bancaire, l’obtention d’un key money permettra de mieux maitriser le « Loan to Cost » (ou « Loan to value ») et d’obtenir de meilleures conditions financières.
Le Key Money qui est une sorte de contribution financière du gestionnaire, peut-il créer une ambiguïté sur la nature juridique des relations entre le propriétaire et le gestionnaire ?
Leur relation a priori uniquement contractuelle pourrait tendre par ce biais à prendre la forme de relations d’associés selon la formule d’assistance ou d’avance financière négociée.
Rappelons que le gestionnaire veut essentiellement gérer l’hôtel («We want primarily manage » entend-on parfois des enseignes étrangères), ce qui est son objet social.
D’une façon générale, les gestionnaires plutôt que toute formule de prêt ou d’avances, notamment sous forme de key money, préfèrent dans leurs négociations opter pour des concessions sur leurs commissions en accordant des franchises ou des réductions.
D’un autre côté, les engagements du gestionnaire sur le key money, le minimum garanti, ou bien le test de performance, peuvent être ressentis par le propriétaire comme des facteurs d’implication supplémentaire du gestionnaire avec une prise de risques dans la gestion de son hôtel, ce est de nature à le rassurer.
Dans la négociation à venir, le propriétaire s’interroge sur les engagements du gestionnaire. Qu’est-il prêt à accepter et jusqu’où peut-il aller ?
En pratique on le voit bien, comme pour tous les points négociés d’un contrat de gestion hôtelier, la négociation du key money se fait aux dépens ou en contrepartie de quelque chose d’autre, comme par exemple : le taux de commission plus élevé et/ou une durée de contrat plus longue.
Notamment, il existe presque systématiquement un arbitrage entre un key money et un minimum garanti qu’il faut trancher avant d’entrer dans le processus de la négociation avec l’enseigne hôtelière : l’obtention des deux par le propriétaire (dans des proportions satisfaisantes) est plutôt de l’ordre de l’exceptionnel.
Du point de vue du propriétaire, le key money et le minimum garanti, répondent tous les deux à une exigence d’un alignement des intérêts. Si le key money peut répondre à un besoin de financement pour boucler l’investissement initial, il est généralement moins recherché dans le cas d’un hôtel existant, bénéficiant d’un historique de performances et en recherche d’un nouveau gestionnaire.
Par rapport au minimum garanti, le key money n’assure en effet pas un rendement sécurisé que le propriétaire mettra en avant par exemple quand il est un investisseur institutionnel ou si son investissement est adossé à un financement bancaire.
En outre, on note que plus le key money apporté par l’opérateur est élevé, plus ses honoraires de gestion seront élevés (% du CA, % du RBE etc.) et / ou la durée du contrat allongée, ce qui incite l’opérateur à compenser l’apport en cash initial (calcul de NPV).
Le propriétaire doit se déterminer s’il veut privilégier un rendement sécurisé avec un minimum garanti. Ainsi, en cas de cession de l’hôtel, un rendement sécurisé constituera un point fort dans sa négociation avec son candidat acquéreur. Ce dernier le verra comme une garantie appréciable pour financer cette acquisition. Il faut donc appréhender la stratégie personnelle du 1er propriétaire et notamment savoir avant la négociation du contrat avec le gestionnaire, s’il entend sortir du contrat de gestion hôtelier à plus ou moins court terme.
Côté propriétaire, il faut prendre en compte également l’impact du key money sur son bilan / charge d’amortissement (linéaire) sur la durée du contrat. On s’interrogera sur la nature comptable du key-money : dettes ou quasi fonds propres… le key money sera traité comme une aide qui peut être imposable immédiatement par une comptabilisation en compte du résultat P&L.
En outre, presque tous les gestionnaires exigent du propriétaire qu’il s’engage à rembourser au prorata le montant du key-money restant dû, ou d’une partie convenue (avec ou sans intérêt) si le contrat est résilié de façon anticipée.
Christopher BOINET et Anne EPINAT
Avocats associés In Extenso Avocats
Julien GUITTET
Directeur Hotel Real Estate Advisory In Extenso TCH, membre de Deloitte
La concertation pour une co-construction des projets d’équipement culturel
La concertation pour une co-construction des projets d’équipement culturel
A l’instar des grands projets d’aménagements urbains, les projets d’équipements culturels ont de plus en plus besoin de s’intégrer dans la démarche de développement territorial. Impliquer la population et les acteurs locaux permet de créer de l’engagement, une plus grande adhésion et des soutiens.
De quoi s’agit-il ?
Ecouter & collecter dans le cadre d’une animation participative avec les acteurs volontaires autours de l’élaboration du projet.
L’objectif est de récolter les pratiques, les expériences, les savoir-faire, les besoins, les échecs, les particularités des pratiques touristiques, pédagogiques et culturelles du territoire, des acteurs, des habitants, des visiteurs auprès de celles et ceux qui y vivent et y travaillent.
L’exemple du CIAP du Pays d’Art et d’Histoire Loire-Touraine :
Entre 30 et 50 personnes de personnes sont venues dans la cadre de deux ateliers de concertation échanger ensemble et co-construire le futur CIAP du territoire.
Le premier atelier avait pour but de faire émerger les besoins et les attentes en matière d’animation, de valorisation et de médiation du patrimoine, de l’architecture et des paysages.
L’objectif du second atelier était de faire réagir sur des premières pistes de scénarios pour le CIAP afin de les enrichir, de les questionner, les nourrir des points de vue, des expériences et des impressions des participants.
Le coworking gagne aussi l’hôtellerie
A l’heure de l’économie collaborative, de la flexibilité et du nomadisme, le coworking apparaît comme une des réponses à cette évolution des besoins.
Le coworking s’entend comme un espace de bureaux partagés en location ponctuelle ou sous forme d’abonnement. L’idée est de partager un bureau et, surtout, d’en utiliser un seulement quand nécessaire. Ce qui séduit également les coworkers, c’est bien de travailler dans un esprit collaboratif, concept dans l’air du temps. Cette tendance touche en grande partie les travailleurs en freelance et les startupers ; au-delà de la flexibilité du coût de leur lieu de travail, ils souhaitent être dans un esprit d’innovation et d’émulation, « réseauter », augmenter leur créativité et pourquoi pas, leur activité. Ces « sans bureau fixe » sont davantage à considérer comme des « free-workers ».
En réponse à cette tendance, les espaces de coworking se développent un peu partout dans les grandes villes : Paris, Lyon, Nantes… et l’hôtellerie n’est pas épargnée par ce phénomène.
Le coworking dans les hôtels, quelles prestations ?
Rappelons d’abord ce que les hôteliers proposent pour une prestation de coworking. Généralement l’offre se compose d’un espace dédié au travail, plus ou moins formel avec connectiques, imprimantes, wifi de qualité, et boissons chaudes, eau, viennoiseries, snack, etc. moyennant des forfaits à l’heure, à la demi-journée ou à la journée complète. Pour d’autres, seules les consommations sont payantes. Les fondamentaux ? En plus du wifi de qualité, proposer des prises en nombre suffisant, voire des chargeurs de smartphones.
Avantages du coworking pour un hôtel
Le coworking dans un hôtel répond à un nouveau besoin et une nouvelle manière de satisfaire la clientèle, mais pas seulement. Les hôteliers y ont aussi vu une manière de rentabiliser des espaces peu ou pas exploités de manière optimale. Les investissements ne sont pas très lourds et généralement les hôtels sont en bonne partie déjà équipés : wifi, fauteuils/chaises, tables, etc. Le personnel est également déjà présent pour superviser ce service. Les hôteliers optimisent leurs mètres carrés. Dans certains hôtels, le lobby joue ce rôle. Pour d’autres, c’est la salle de petit déjeuner qui se transforme en espace de travail dès le service et le ménage terminés. Le mot « day-use » prend tout son sens : en faisant du coworking, les hôteliers rentabilisent des espaces non exploités à certaines heures de la journée.
Mais pas seulement. C’est aussi un moyen pour les hôteliers de faire parler de leurs établissements. Les hôteliers diversifient leurs cibles de clientèles et profitent de la communication induite par ce nouveau service. Cela permet également de drainer de nouveaux clients pour le bar et le restaurant. Ce concept est complètement en phase avec ces nouveaux hôtels ouverts sur leur environnement et sur la clientèle locale. C’est un moyen de créer de la vie dans l’hôtel, d’animer des espaces qui resteraient tristement vides. Qui a envie d’aller prendre un verre dans un bar vide ? Il est vrai que plus les bars et restaurants sont remplis, plus ils attirent les clients.
Où trouver un espace de coworking dans un hôtel ?
Les espaces coworking dans les hôtels se retrouvent dans des localisations propices : proche des gares, des aéroports ou de pôles économiques. En attendant un train, entre deux rendez-vous, il est ainsi possible de mettre son temps à profit, en travaillant dans un espace fonctionnel et donc d’optimiser son déplacement.
Travailler en coworking à l’hôtel : un concept révolutionnaire ?
Ce concept n’est tout de même pas révolutionnaire. En effet, quel homme ou femme d’affaires ne s’est pas déjà installé dans un lobby ou bar d’hôtel pour y travailler ? Quel professionnel n’a pas déjà eu envie de travailler dans le lobby ou dans le bar, dans un cadre plus vivant, plutôt que de rester enfermé dans sa chambre d’hôtel, aussi bien décorée soit-elle ? Ces espaces de coworking sont simplement plus adaptés, fonctionnels, et surtout commercialisés. Le marché tend même à se structurer avec des sites de commercialisation dédiés comme AirOffice ou la section business de Dayuse.com.
Espace de coworking à Paris : les hôtels dédiés
L’hôtellerie a toute légitimité pour proposer ce type de prestation : la plupart des équipements et services à déployer sont souvent déjà présents sur site, le personnel également et la clientèle d’affaires est un segment que la plupart des hôteliers connaissent bien. Les professionnels s’y mettent de manière plus ou moins structurée. Des concepts orientés exclusivement « business » se développent :
- C’est le cas à Paris du BOB Hotel d’Elegencia (comprenez « Business On Board » pour BOB). De par son concept, cet hôtel va plus loin et propose différents espaces de bureaux : lobby, patio ou les plus classiques salles de réunions. L’hôtel a pensé à tout : si le client souhaite plus de discrétion, des petites alcôves sont là pour l’accueillir.
- Le C.O.Q. Hôtel, dans le 13ème arrondissement parisien, aussi se positionne sur ce créneau : une fois le petit-déjeuner terminé, les ordinateurs portables remplacent les assiettes sur les tables.
- Des groupes hôteliers se positionnent également sur ce créneau : chez AccorHotels, le concept Easywork est déployé au sein des hôtels Mercure et Novotel.
- MOB Hotel met à disposition, dans son hôtel audonien, une salle dédiée au coworking réservée à certains professionnels, sous le nom « Kolkhozita ».
- On retrouve également le groupe Oceania avec son enseigne, Nomad, qui dispose d’un grand espace fonctionnel et adapté aux différents besoins de la clientèle, et en en particulier au travail.
- L’enseigne Moxy joue aussi sur ce tableau avec un grand espace polyvalent, Society M (Citizen M) avec des espaces de travail dans un esprit collaboratif et créatif.
Et ce ne sont que des exemples parmi tant d’autres.
L’intérêt du coworking à l’hôtel pour les clients ?
En plus des notions de « liberté / flexibilité », ils profitent d’un cadre généralement agréable et peuvent même profiter des équipements de l’hôtel (spa, fitness). Certains utilisateurs d’espace coworking y voient aussi le moyen de véhiculer une image plus valorisante : ils organisent une session de travail avec un client dans un environnement moins formel qu’une classique salle de réunion, et parfois plus en adéquation avec leur secteur d’activité. On peut ainsi choisir son lieu de travail en fonction de l’image que l’on souhaite donner.
Seul inconvénient du coworking dans l’hôtellerie, quand les coworkers se sentent un peu trop bien, ils peuvent avoir tendance à prendre trop de place, au détriment de la clientèle traditionnelle de l’hôtel. La contrepartie de ce succès est donc la nécessité d’anticiper la gestion de potentiels conflits d’usage entre les flux de clientèle.
L’hôtellerie, alliant immobilier et services, se développe de façon légitime dans le coworking et va même plus loin pour certains. AccorHotels et Bouygues Immobilier ont noué un partenariat autour de Nextdoor, à l’origine créée par Bouygues. Le concept est simple : location de bureaux en coworking à la journée ou des périodes plus longues. L’idée du partenariat entre les deux grands acteurs est d’accélérer le développement de ce nouveau concept profitant des savoir-faire de l’un et de l’autre. Mama Shelter aussi développe, indépendamment de ses hôtels, Mama Works (bureaux en location), dans le même esprit que les Mama Shelter.
Ces nouveaux services illustrent la dynamique actuelle observée sur une partie du secteur hôtelier, qui se réinvente en écoutant sa clientèle, et qui sort de son modèle traditionnel pour proposer davantage de services. A quand la prochaine idée pour enrichir la prestation hôtelière ?
Amélie LAPI
Consultante
©Moxy WashingtonDC et Nomad Hotels
Les Tendances de l’hôtellerie – Côte d’Azur – 22 et 29 mars 2018
Les Tendances de l’hôtellerie
Hôtellerie 3.0 :
Réinventer le produit et les services
Jeudi 22 mars 2018 – 18h30 à Marseille
NH Collection Marseille – 37 Boulevard des Dames 13002 Marseille
Jeudi 29 mars 2018 – 18h30 à Nice
CCI Nice Côte d’Azur – 20 boulevard Carabacel 06000 Nice
Les équipes d’In Extenso Tourisme, Culture et Hôtellerie et de Deloitte organisent à Nice, un rendez-vous annuel des décideurs, développeurs, investisseurs, opérateurs, acteurs publics de l’hôtellerie et du tourisme en Côte d’Azur.
PROGRAMME
Les tendances de l’hôtellerie
- Les performances de l’hôtellerie
- Les tendances européennes
TABLE-RONDE
Intervenants :
• Pierre Beckerich, Créateur et Gérant de Yooma Hotels
• Catherine Hilt, Group Senior Management Development de Ruby Hotels
• Gustavo Martinez, General Manager du NH Collection Marseille, du NH Marseille Palm Beach et du NH Nice
• François Xavier Bioul, PDG de Eliophot
• Julien Saiani, Fondateur &. CEO de Gwiido
Pour assister aux Tendances 2 dates possibles
